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疫情重創樓市:2月多地零成交,部分房企降薪裁員

2020年03月17日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

3月16日,國家統計局發布數據顯示,2020年1-2月份,全國商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。

受新冠肺炎疫情影響,房地產市場迎來近些年的“最差開局”。

3月16日,國家統計局發布數據顯示,2020年1-2月份,全國商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。其中,住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元,同比下降35.9%。其中,住宅銷售額下降34.7%。

這是自2015年4月以來,全國商品房(累計)銷售面積和銷售額首次出現“雙降”。此外,其它相關數據的增速也出現“斷崖式”下滑。

考慮到疫情的突發,這種變化并不意外。主流的觀點認為,隨著復工復產和生活的節奏正逐步恢復正軌,購房的需求也會漸漸提上日程,市場在二季度有望全面恢復到正常水平。

但對于部分房企來說,短期流動性的受限,正帶來一系列的連鎖反應。近期,一些房企出現債務違約現象,另有不少企業則通過降薪、裁員等方式來做出應對。

多個指標“斷崖式”下滑

成交量的大幅下降,對房價走勢帶來一定影響。國家統計局數據顯示,今年2月,70個大中城市房價漲幅穩中有降。其中,一線城市新房價格環比持平,二線城市和三線城市房價漲幅均為0.1%,比1月有所收窄。

“突如其來的新冠肺炎疫情對房地產市場造成明顯沖擊,各地區各部門堅決貫徹落實黨中央關于統籌做好疫情防控和經濟社會發展決策部署,及時出臺了一系列政策措施,保障房地產市場持續平穩健康發展。”國家統計局城市司首席統計師孔鵬如此解讀。

值得注意的是,被統計的70個大中城市中,2月有19個城市的新房無成交,24個城市的二手房無成交。有分析人士認為,這一比例能透視出全國市場的情況,預計約有1/4-1/3的城市在2月未能實現交易。

除銷售外,房地產企業的投資、融資、拿地等動作也全面放緩,多個指標出現“斷崖式”下滑,投資、資金來源等數據增速則由升轉降。

今年1-2月份,全國房地產開發投資10115億元,同比下降16.3%。同期,房屋新開工面積和竣工面積分別下降44.9%和22.9%。

1-2月,全國房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%;土地成交價款440億元,下降36.2%。

融資方面,前兩月房地產開發企業到位資金20210億元,同比下降17.5%。其中,受銷售下滑影響,定金及預收款的降幅達到23.9%。

為應對疫情影響,近期不少城市對樓市政策進行微調,如延長土地出讓金繳納時間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費、加大土地供應,等等。但也有一些城市的“托市”政策因過于“激進”而很快收回,從而造成樓市政策松綁“一日游”的現象。

對此,國家統計局新聞發言人毛盛勇3月16日重申“房住不炒”,并表示,“按照推動高質量發展的要求,不把房地產作為短期刺激政策,這也是明確的。”

多數從業者認為,此番表態也意味著,盡管受疫情影響嚴重,樓市調控政策仍然不會大幅度松綁。

債務違約出現

近期,隨著疫情影響逐漸減弱,各地復工復產的節奏也開始加快,房地產市場正在逐漸回暖。機構統計的數據顯示,3月以來,各地房地產市場的周成交規模不斷攀升。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道指出,近兩周鏈家在18個城市的二手房成交量環比分別增加了89.7%、64%。新增房源已經恢復至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要來自線上)已經超過去年同期水平。

他認為,疫情對房地產市場的沖擊是短期的。前期堆積的需求較為強勁,隨著線下活動的恢復,預計未來成交量將會出現增長。

58安居客房產研究院分院院長張波也認為,市場在二季度有望全面恢復到正常水平。其中,隨著大量的工地復工,施工情況將在3月份逐步恢復到正常水平。但由于庫存較大,房企拿地熱情的恢復恐怕尚需時日。

但疫情帶來的短期影響仍然不可忽視。

3月6日,上海清算所披露文件顯示,新華聯控股應于當日兌付的2015年度第一期中期票據不能按期足額兌付本息,已構成實質性違約。“地產+文旅”是新華聯控股的主業。

3月9日,中信國安集團發布公告稱,因流動資金緊張,公司未能按照約定時間籌措足額償付資金,“16中信國安MTN001”已構成實質性違約。

這兩筆違約案例的出現,均有著企業本身運營不佳、資金緊張的因素,但新冠肺炎疫情的暴發,無疑是重要導火索。上海清算所披露的文件指出,受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的嚴重影響,新華聯控股所屬文化旅游、商業零售、景區景點、酒店餐飲、石油貿易等業務遭受重創,1-2月減少經營回款超過60億元。

北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,無論境內還是境外,當前融資都比較困難。如果市場恢復較慢,不排除繼續有債務違約情況的發生。

降薪、裁員的情況同樣也在發生。21世紀經濟報道了解到,為應對新冠疫情影響,多家房企通過降薪的方式來控制運營成本,降薪的范圍主要局限于中高層管理人員。某20強房企則在近期啟動了大范圍裁員,銷售、運營、策劃等崗位都有涉及。一些中小房企同樣有裁員動作。

前述房企人士表示,雖然很多房企都已經復工,但在“銷售為本”的房地產業,市場成交的恢復與否仍然決定著企業的資金鏈。他認為,在這波疫情中,沒有房企能“全身而退”。部分小房企將會被加速淘汰,大中型房企同樣會面臨一季度和上半年業績下滑的結果。

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