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凈利增速下滑業績承壓 萬科拆解現金流管理術

2020年03月19日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,申楚源  

萬科比往年更深入地強調了現金流管理的重要性,公司連續11年實現年度經營性現金流為正,2019年經營性現金凈流入456.9億元。

萬科比往年更深入地強調了現金流管理的重要性,公司連續11年實現年度經營性現金流為正,2019年經營性現金凈流入456.9億元。

作為一家深具危機感的公司,萬科這兩年一直在貫徹“活下去”的邏輯,把規模和速度放在了次要位置。

3月17日,萬科發布了2019年財報,是四大地產巨頭中第一個發布財報的公司。當晚,管理層在線召開業績溝通會,從中可以窺見,這家標桿房企對于當前疫情和年度市場的判斷。

持續近兩月的新冠疫情對所有房企來說,都是檢驗他們現金流和財務管控的嚴峻時刻。

而萬科比往年更深入地,強調了現金流管理的重要性,公司連續11年實現年度經營性現金流為正,2019年經營性現金凈流入456.9億元。

但在新冠疫情下,現金流管理面臨著更大的挑戰。萬科總裁祝九勝表示,疫情對萬科的影響巨大,最終都歸結到對回款和現金流的影響;目前樓市已在逐漸恢復,需求釋放的節奏和速度還有待觀察。

業績增速下滑

過去一年房地產市場波動劇烈,萬科表現不溫不火。

財報顯示,2019年,萬科實現銷售金額6308.4億元,同比增長3.9%,相比2018年的14.5%增速出現下滑,也創下5年新低。

萬科凈利潤增速也不達部分投資者預期。2019年歸屬上市公司股東的凈利潤388.7億元,同比增長15.1%,相比2018年的20.39%,以及去年三季度的30.43%,都明顯下滑。

查閱萬科財報可以發現,凈利潤增速的下滑主要受到土地增值稅計提的影響,2019年增加了100億元。

對以上問題,祝九勝表示,萬科早就不再追求單純規模增長,而是更強調質量,一個核心指標就是回款率、回款水平,要做到應收盡收,優化現金流。

投資人更關注公司對股東的回報、現金分紅的能力,萬科也早已把ROE作為衡量指標而非單純的凈利潤;雖然行業毛利率的下降是個趨勢,但這并不等于ROE的下降,公司將繼續提升運營管理能力和經營管理效率,提高對利益相關方的回報能力。

2019年已成過往,房地產公司面臨的壓力更在當下。今年疫情對房地產市場的沖擊不小,萬科也不例外。

2020年2月,萬科銷售金額285.9億元,同比減少33.8%;其他頭部房企也不好過,如碧桂園2月銷售金額300億元,同比減少49.2%。

祝九勝表示,萬科2-3月份的認購金額同比降低了510億,尤其是在湖北的武漢、宜昌和鄂州,這三個城市以往在集團銷售比例占比3.2%左右,但今年1月23日以后基本就沒有新的銷售。

此外,這次疫情使萬科一季度1萬個客戶有交付延緩的可能性,全年的影響可能涉及到3.9萬戶;疫情也使多地開工比以往至少延遲了40天左右。

這諸多的問題,最終都引向了現金流的壓力。銷售回款大幅減少,疊加防疫成本增加,對1-2年的遠期結算也造成壓力。

萬科董事會主席郁亮稱,“萬科2018年的秋季例會的主題詞是‘活下去’,當時我們只是出于居安思危的考慮,時刻保持清醒和警惕。但沒想到在今天,‘活下去’成了一個特別真實的存在。”

投資者也開始擔憂2020年的業績。西南證券認為,疫情對銷售影響主要在供給端,萬科計劃2020年開工2921 萬方,相比2019 年下滑了31.1%,對今年新增貨值形成一定影響。

根據克而瑞的研究,1-2月銷售大概占到全年銷售的10%左右,一季度占到20%左右,如果3月份下來銷售還未恢復正常,將對開發商的全年業績造成較大影響。

財務的防御機制

危機感讓萬科總是未雨綢繆,反映在財務策略上,就是謹慎、穩健的風格。2019年的財報也體現了這一點。

2019年萬科經營性現金流入456.9億元,連續11年經營性現金流為正;華泰證券稱,萬科是過去10年A股唯一經營性現金流持續為正的企業。

2019年投資活動產生的現金流量凈額雖然為負,但比2018年末-673.64億元大幅改善至-286.27億元。

截至期末,萬科持有貨幣資金1661.9億元,遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和938.9億元;有息負債達2578.5億元,較2018年底減少33.8億元,也是過去六年多首次降低負債;期末凈負債率為33.9%,保持行業低位。

在祝九勝的主持下,萬科很早就將現金流管理放在業務和經營管理的核心。在疫情的“黑天鵝”之下,萬科更加重視現金流管理。

現金流管理包收支調節、投融資等方面,核心是回款指標。

2月銷售幾近停滯,萬科將重點放在融資上。隨著疫情爆發,1-2月份,央行超常規投放流動性,萬科作為龍頭房企能得到更多的資金支持,融資環境相當有利。

祝九勝稱,萬科的融資策略是,把信用和品牌當作最大的資產,保持信用評級處于領先水平,合理維持負債率,開拓多元融資渠道,動態調試策略,加強與合作金融機構的溝通。

2月25日,萬科獲證監會核準,發行不超過人民幣90億元(含90億元)的公司債券,利率低至2.6%。目前已發行了第一期25億元。

前兩月萬科也沒怎么拿地,支出大幅減少,土地權益地價款僅30多億元,相比而言,綠城、華潤同期拿地200多億元、100多億元。

這種投資策略是否過于保守?萬科執行副總裁張旭稱,萬科對于投資會建一個倉位,今年仍然會尋找合適的機會,以確保長遠的發展。

不過對于開發商來說,現金流最大的來源仍是銷售回款。祝九勝表示進入3月后售樓處正在陸續開放,到訪量逐漸恢復到1月份的50%-60%,需求釋放的節奏和速度還有待觀察。

另外,萬科目前復工率達到80%,預計4月能達到97%。

郁亮表示,機會都是留給有準備的人,不能只看到危,也要看到機。這次疫情帶來的倉儲、物流、冷鏈等方面的需求,以及發現并深入理解危機對城市發展和客戶需求的改變,是培養未來競爭力的重要起點。

“我在萬科工作30年了,經歷過93、94年的宏觀調控,98年亞洲危機,03年非典,08年國際金融危機,有很多教訓和經驗,每次在危機過后都能獲得發展機會。”郁亮說。

他表示,要平穩度過此次疫情,需要勇氣與責任、免疫力以及提早準備。強大的免疫力和健康基礎,將幫助企業度過危機。

華泰證券稱,萬科不囤地,土儲可售周期2.7年,為主流房企中最短,由此有息杠桿率低,無息杠桿運作能力強,近年擴張權益層面呈現逆周期特征。

中泰證券則認為,在本次疫情沖擊下,萬科保持著業內最低的杠桿水平,最佳的存貨周轉比例,最好的管理團隊,或將實現逆勢增長。

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